Ev Almak mı Kirada Oturmak mı: Sayılarla Kıyas

Kıyas Bütçe - okuma önerisi

Kısa cevap: Ev almak mı kiralamak mı hesaplaması tek bir "aylık taksit vs. kira" karşılaştırmasına indirgenemez. Doğru kıyas, peşinatın fırsat maliyeti + toplam faiz + sahiplik giderlerinden oluşan sepeti; kira + kira artışı + biriken tasarrufun getirisi sepetiyle yan yana koyar. Pratik eşik şudur: konut fiyatı / yıllık kira oranı düşükse (kısa geri dönüş süresi) satın alma, oran yükseldikçe kiralama matematiksel olarak öne geçer. Kalış süreniz 5 yıldan kısaysa alım tarafındaki tek seferlik masraflar genellikle amorti edilemez.

Kıyasın iskeleti: iki ayrı nakit akışı

Karar, iki senaryonun aynı zaman ufkundaki toplam nakit çıkışını ve dönem sonundaki net varlığını karşılaştırmaktır. Aynı ufuk (örneğin 10 yıl) ve aynı başlangıç sermayesi kullanılmazsa kıyas bozulur.

Satın alma senaryosu: peşinat + tapu harcı ve masraflar + aylık taksit + emlak vergisi + DASK/sigorta + aidat + bakım-onarım. Dönem sonu varlık: konutun değeri − kalan kredi borcu.
Kiralama senaryosu: aylık kira + artış oranı + depozito. Dönem sonu varlık: peşinat olarak kullanılmayan sermaye + her ay taksit-kira farkının yatırıma yönlendirilmesiyle biriken tutar.

Hesaplamaya girecek 8 girdi

Konut fiyatı ve peşinat oranı
Kredi faiz oranı, vade ve varsa dosya masrafı
Güncel piyasa kirası ve beklenen yıllık kira artışı
Konut değer artışı beklentisi (nominal)
Alternatif yatırımın net getirisi (fırsat maliyeti)
Tek seferlik alım masrafları (tapu harcı, komisyon, taşınma, tadilat)
Yıllık sahiplik giderleri (vergi, sigorta, aidat, bakım payı)
Planlanan kalış süresi

Örnek senaryo: 10 yıllık kıyas tablosu

Aşağıdaki sayılar gerçek piyasa verisi değil, yöntemi göstermek için kurulmuş bir varsayım setidir: 4.000.000 TL konut, %30 peşinat (1.200.000 TL), 2.800.000 TL kredi, 120 ay, aylık %2,5 faiz. Bu koşullarda taksit yaklaşık 73.800 TL, toplam geri ödeme yaklaşık 8,86 milyon TL olur. Kira ise 18.000 TL/ay kabul edilmiştir.

Kalem	Satın alma	Kiralama
Başlangıç çıkışı	1.200.000 TL peşinat + ~180.000 TL masraf	Depozito (~2 kira)
Aylık ödeme (1. yıl)	~73.800 TL taksit + ~4.000 TL aidat/vergi/sigorta	18.000 TL kira
10 yıllık toplam ödeme	~8,86 mn TL taksit + ~0,5 mn TL gider	Kira %35/yıl artarsa toplam çok daha yüksek; %20 artarsa belirgin düşük
Sermayenin durumu	Konutta kilitli, borç 10. yıl sonunda kapanır	1,38 mn TL + aylık fark yatırımda
Dönem sonu net varlık	Konutun 10. yıl değeri	Portföyün 10. yıl değeri

Bu örnekte kritik nokta şu: taksit ile kira arasındaki fark yaklaşık 56.000 TL/ay. Kiracı bu farkı düzenli olarak yatırıma yönlendirmezse kıyas otomatik olarak alım tarafına kayar. Kiralamanın avantajı yalnızca disiplinli yatırım varsayımıyla geçerlidir; mevduat, para piyasası fonu ya da uzun vadede altın-döviz-hisse dağılımı tercihi bu sonucu doğrudan değiştirir.

Kira çarpanı: en hızlı ön eleme

Konut fiyatını yıllık kiraya bölün. Örnekte 4.000.000 / (18.000×12) ≈ 18,5 yıl. Yorumlama çerçevesi:

Geri dönüş süresi	Eğilim
15 yıl ve altı	Satın alma lehine güçlü sinyal
16–20 yıl	Faiz oranı ve fırsat maliyeti belirle Faydalı bağlantılar mobiltaxi-service - 5min kredi beklerken RD/backlink testi Aylık Bütçe Yöntemleri: 50-30-20, Zarf ve Sıfır TabanlıÜç popüler bütçeleme yaklaşımının hangi gelir ve harcama düzenine uyduğunu ayrıştırır. Acil Durum Fonu: Ne Kadar, Nerede TutulmalıFon büyüklüğünü belirleme ölçütlerini ve parayı tutmak için uygun hesap türlerini karşılaştırır. Bireysel Emeklilik Sistemi: Devlet Katkısı ve KesintilerBES fon yönetim giderleri ile devlet katkısını hesaplayıp alternatif birikim yollarıyla kıyaslar. Altın, Döviz ve Hisse: Uzun Vadede Hangisi Ne VerdiÜç yatırım aracının geçmiş performansını, oynaklığını ve enflasyon karşısındaki davranışını inceler. Kredi Notu Nasıl Hesaplanır ve Nasıl YükselirNotu belirleyen ana kalemleri açıklar ve hangi davranışın kaç ayda etki ettiğini gösterir. Borç Kapatma: Çığ Yöntemi ile Kartopu YöntemiYüksek faizden başlama ile küçük borçtan başlama yaklaşımlarının maliyet ve motivasyon farkını ölçer. Kıyas Bütçe, kredi, mevduat, kart ve yatırım seçeneklerini yan yana koyarak değerlendiren bağımsız bir kişisel finans yayınıdır. Amacımız, karar öncesi ihtiyacınız olan sayıları sade bir dille önünüze sermek. © 2026 Kıyas Bütçe

Geri dönüş süresi

Eğilim

15 yıl ve altı

Satın alma lehine güçlü sinyal

16–20 yıl

Faiz oranı ve fırsat maliyeti belirle

Faydalı bağlantılar

mobiltaxi-service - 5min kredi beklerken RD/backlink testi

Aylık Bütçe Yöntemleri: 50-30-20, Zarf ve Sıfır TabanlıÜç popüler bütçeleme yaklaşımının hangi gelir ve harcama düzenine uyduğunu ayrıştırır.

Acil Durum Fonu: Ne Kadar, Nerede TutulmalıFon büyüklüğünü belirleme ölçütlerini ve parayı tutmak için uygun hesap türlerini karşılaştırır.

Bireysel Emeklilik Sistemi: Devlet Katkısı ve KesintilerBES fon yönetim giderleri ile devlet katkısını hesaplayıp alternatif birikim yollarıyla kıyaslar.

Altın, Döviz ve Hisse: Uzun Vadede Hangisi Ne VerdiÜç yatırım aracının geçmiş performansını, oynaklığını ve enflasyon karşısındaki davranışını inceler.

Kredi Notu Nasıl Hesaplanır ve Nasıl YükselirNotu belirleyen ana kalemleri açıklar ve hangi davranışın kaç ayda etki ettiğini gösterir.

Borç Kapatma: Çığ Yöntemi ile Kartopu YöntemiYüksek faizden başlama ile küçük borçtan başlama yaklaşımlarının maliyet ve motivasyon farkını ölçer.

Kıyas Bütçe, kredi, mevduat, kart ve yatırım seçeneklerini yan yana koyarak değerlendiren bağımsız bir kişisel finans yayınıdır. Amacımız, karar öncesi ihtiyacınız olan sayıları sade bir dille önünüze sermek.

© 2026 Kıyas Bütçe